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8月31日晚，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

(資料圖片僅供參考)

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《通知》對(duì)全國(guó)的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策。此次下調(diào)首付比例以及二套房貸利率下限，不僅降低購(gòu)房門(mén)檻，還將大大減輕購(gòu)房成本。但是基于目前不少三四線城市首付比例已經(jīng)明顯下降，影響較大的是熱點(diǎn)一二線城市。

兩部門(mén)下調(diào)購(gòu)房首付比例，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策。

首套房首付下限不低于20%，二套房不低于30%

此次，差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化第一個(gè)重點(diǎn)是：統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”的城市和不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

目前，我國(guó)各大城市首付比例不同。易居研究院報(bào)告顯示，首套房首付比例主要分為三檔，總體上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。具體到城市來(lái)看，北京首套房首付比例最高，最高為40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。

在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，首套房首付比例統(tǒng)一降低至兩成，是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是比較大了。其實(shí)，部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市。

除了降低首套房購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)房門(mén)檻外，此次政策影響最大的是二套房改善人群。

目前，在二套房首付比例方面，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，北京的二套房首付比例最高，為60%-80%，其次是上海，最高為70%，蘇州、杭州、鄭州、沈陽(yáng)等城市的首付比例是40%。

二套房首付比例下限統(tǒng)一為不低于30%，預(yù)計(jì)將引導(dǎo)各大城市首付比例的下調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，最受益的就是熱點(diǎn)城市，因?yàn)檫@類(lèi)城市的二套房首付比例更高。而在非熱點(diǎn)城市，很多城市的二套房首付比例已經(jīng)下降到了30%。

張宏偉表示，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這個(gè)政策組合拳有助于降低改善人群購(gòu)房的門(mén)檻，激活北上廣深一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強(qiáng)二線城市的改善需求。因?yàn)檫@些城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的，一旦改善需求激活，整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)，“對(duì)于其他城市的改善需求來(lái)說(shuō)，刺激的力度和市場(chǎng)反應(yīng)的活躍度都不會(huì)有一線城市、強(qiáng)二線城市那么大。”

二套房貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR加20個(gè)基點(diǎn)

差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化第二個(gè)重點(diǎn)是，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

分析來(lái)看，首套住房利率政策下限保持不變，而二套房貸利率下限由LPR加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)，影響巨大。

8月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，較上期下降10BP，5年期以上LPR為4.20%，即首套房、二套房貸利率下限維持4.00%、4.80%。

若按照央行新政策，二套房貸利率下限將變?yōu)?.40%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從這一政策的規(guī)定來(lái)看，最大的變化在于，二套房的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，對(duì)于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。換句話說(shuō)，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。

“過(guò)去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持，應(yīng)該說(shuō)有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

“自主確定”下，各大城市擁有靈活決定權(quán)

此次政策的第三個(gè)重點(diǎn)是“自主確定”。

根據(jù)政策，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“自主確定”是關(guān)鍵詞，類(lèi)似于此前央行關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”表述中的“供城市自主選用”。

在張宏偉看來(lái)，“自主確定”就是根據(jù)各個(gè)城市的改善需求、支付力、市場(chǎng)需求和要盤(pán)活的程度，去自主決定具體政策，給了各個(gè)城市“一城一策”很大的自主決定權(quán)。

張宏偉進(jìn)一步稱(chēng)，中央層面有一個(gè)總體的指導(dǎo)方針，另外也考慮到各個(gè)城市“一城一策”，每個(gè)城市庫(kù)存壓力不一樣，剛性需求、改善需求的特點(diǎn)也不一樣，“自主確定”給了每個(gè)城市比較大的靈活性，比如二線城市二套房的首付比例，現(xiàn)在是5成的，是不是可以下降到3成或者3.5成？

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗