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據(jù)韓媒報(bào)道，近期韓國(guó)房?jī)r(jià)和交易量持續(xù)走跌，4月韓國(guó)全國(guó)房產(chǎn)交易量?jī)H為91669套，環(huán)比減少8.4%，同比減少27.7%。

住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、工廠，幾乎所有類型的房產(chǎn)都呈現(xiàn)交易萎縮的態(tài)勢(shì)，一片蕭條的大盤(pán)之下，首爾都市核心地區(qū)的豪宅價(jià)格卻還在上漲。但對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，豪宅距離自己的生活太過(guò)遙遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水、租房利益受損才是他們面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。未來(lái)，危機(jī)或?qū)⑦M(jìn)一步蔓延至金融系統(tǒng)和政府。

兩極化現(xiàn)象嚴(yán)重

(相關(guān)資料圖)

在此番行情下跌之前，韓國(guó)房?jī)r(jià)也曾瘋狂上漲過(guò)一段時(shí)間。和世界上其他國(guó)家一樣，受疫情影響，三年前韓國(guó)的銀行放寬了個(gè)人貸款條件，刺激了人們的買房需求。即便同時(shí)政府也在推動(dòng)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，然而，與政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖相反，房地產(chǎn)限制政策反而進(jìn)一步激發(fā)了需求情緒。

從2020年開(kāi)始，人們爭(zhēng)先恐后地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，首爾都市核心圈房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。2020年至2021年，房?jī)r(jià)最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，市中心房?jī)r(jià)漲超14萬(wàn)元（人民幣）/平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

但是，從2022年開(kāi)始，高企的房?jī)r(jià)就開(kāi)始后勁不足了，低迷的狀態(tài)一直持續(xù)到當(dāng)年年底。進(jìn)入今年第一季度，雖然市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，但是4月數(shù)據(jù)又反映了悲觀情緒。和2021年巔峰時(shí)期相比，首爾部分區(qū)域住宅房?jī)r(jià)暴跌三到四成，成交量更是暴跌超七成。

韓國(guó)房?jī)r(jià)漲跌走勢(shì)示意圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：ING）

據(jù)韓媒報(bào)道，雖然目前全韓房?jī)r(jià)低迷，但在貸款限制放寬的刺激下，買家的需求高度集中在了熱門(mén)地區(qū)。

與上海、北京類似，在首爾，高品質(zhì)住宅比低品質(zhì)住宅價(jià)格跌得慢一些。在以首爾為核心的都市圈，最近一年（2022年6月至2023年5月），處在下游20%的公寓的平均價(jià)格下降了12.9%，上游20%公寓的價(jià)格則只下降了3.5%。

在寸土寸金的首爾江南區(qū)，高品質(zhì)房產(chǎn)永遠(yuǎn)是富豪們理想的投資標(biāo)的，最近一段時(shí)間，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還在不斷上漲。今年4月，首爾江南區(qū)大峙洞一棟145平方米的住宅售價(jià)在41.8億韓元，5月簽訂買賣合同的價(jià)格則達(dá)到45億韓元；5月23日，同樣是位于核心區(qū)域的松坡區(qū)蠶室洞，一套116平方米的住宅以23.5億韓元的價(jià)格售出，高出掛牌價(jià)4.5億韓元。

海外買家也同樣偏愛(ài)核心地區(qū)的房產(chǎn)。韓媒稱，在首爾外國(guó)人的投資圈中，甚至流行著“江南不敗”的段子。今年4-5月，共有257名外國(guó)人購(gòu)買首爾的房產(chǎn)，其中約46%為中國(guó)買家（118名），占比近一半；其次是美國(guó)買家（63名，約25%）。中國(guó)人大量購(gòu)買了松坡區(qū)的房產(chǎn)，美國(guó)人則偏愛(ài)瑞草區(qū)。

而同一時(shí)期，韓國(guó)環(huán)首爾地帶的房?jī)r(jià)和兩年前相比基本“腰斬”。京畿龍仁市某小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格普遍下跌三到四成，一套84平方米的住宅近日以7億韓元的價(jià)格售出，比最高價(jià)下跌了5.85億韓元。

京仁女子大學(xué)教授徐鎮(zhèn)亨表示：“放寬貸款限制反而會(huì)把需求集中在核心地區(qū)，昂貴的公寓會(huì)變得更貴，兩極化現(xiàn)象會(huì)加劇。即使市場(chǎng)整體有所反彈，兩極化現(xiàn)象也會(huì)持續(xù)下去。”

租房市場(chǎng)也受影響

確切來(lái)說(shuō)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)是在文在寅的五年任期內(nèi)漲起來(lái)的。

2016年歐債危機(jī)蔓延，影響到韓國(guó)出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，低利率刺激韓國(guó)樓市起飛。2020年疫情開(kāi)始，為了救市，韓國(guó)索性將基準(zhǔn)利率降到了0.5%，房?jī)r(jià)再度暴漲。2020年到2021年，首爾的公寓價(jià)格飆升了一倍。

雖然最近一年價(jià)格有所回落，但大部分年輕人還是買不起房子。更重要的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)下跌給租戶帶來(lái)了大問(wèn)題，他們的“全租房租約”甚至可能比房屋本身價(jià)值還貴。

“全租房”是韓國(guó)租房市場(chǎng)中的特色制度，租客在租房時(shí)應(yīng)一次性繳納押金，押金為房?jī)r(jià)的一半左右，住房期間，租客不用再支付租金，租約期終止后，房東才會(huì)退還租客所有押金。

這樣做的好處是，租客可以不花一分錢就住到房子，他需要承擔(dān)的只是押金通貨膨脹后的損失，而業(yè)主手上可以多出一大筆現(xiàn)金流，無(wú)論是存在銀行吃利息，還是做其他穩(wěn)定投資，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)也是一筆劃算的買賣。

這樣的模式在平凡的年代也許不會(huì)出什么問(wèn)題，但隨著加密貨幣的流行，韓國(guó)國(guó)內(nèi)的投資風(fēng)氣越來(lái)越激進(jìn)，為了炒股、炒幣，許多房東不惜抵上全部身家和現(xiàn)金流，資金鏈斷裂后，租客們無(wú)法拿回押金，僅在2022年，韓國(guó)就發(fā)生了2073起全租房保證金吞沒(méi)案，涉及金額達(dá)到7000多億韓元。

據(jù)韓國(guó)央行統(tǒng)計(jì)，即使房東出售房屋，也有16.3萬(wàn)名承租人在承受著無(wú)法收回押金的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)下，房屋的租賃押金價(jià)格與房?jī)r(jià)一致下降，這意味著，房東即使從新租戶那里獲得新的押金，也可能根本沒(méi)有足夠的錢來(lái)償還舊的押金。

警惕高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳近日發(fā)布的《2022國(guó)民生活質(zhì)量》報(bào)告顯示，2019年至2021年，韓國(guó)民眾對(duì)生活的平均滿意度為5.9分(滿分10分)，比經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)38個(gè)成員國(guó)的平均水平(6.7分)低0.8分，與日本(6.0分)、希臘(5.9分)相差無(wú)幾，只有哥倫比亞(5.8分)和土耳其(4.7分)兩個(gè)國(guó)家低于韓國(guó)。

對(duì)生活的滿意度低是因?yàn)樯钯|(zhì)量下降。雖然躋身發(fā)達(dá)國(guó)家行列，但韓國(guó)普通民眾卻沒(méi)有享受到資本發(fā)展的盈余，其原因包括長(zhǎng)時(shí)間的工作、人口快速老齡化帶來(lái)的孤獨(dú)感等，房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)也在其中。

在社交媒體上流行著“連自己的靈魂都拿去借房貸了”的用語(yǔ)，側(cè)面凸顯著在韓國(guó)，房產(chǎn)已經(jīng)和國(guó)民深度捆綁，這使得政府后續(xù)的調(diào)控非常艱難。以2021年為準(zhǔn)，韓國(guó)家庭收入與負(fù)債的比率為206.5%，居世界最高水平。

而隨著房?jī)r(jià)下跌，韓國(guó)家庭平均凈資產(chǎn)從2021年末的4.4億韓元減少到今年3月末的3.9億韓元，減少了5000萬(wàn)韓元。對(duì)此，償還能力薄弱的高危家庭比重也從2.7%擴(kuò)大到5.0%。

一邊是高負(fù)債，一邊是資產(chǎn)縮水，民怨積累頗深，韓國(guó)央行已經(jīng)關(guān)注到了房?jī)r(jià)暴跌所帶來(lái)的苦果。

6月21日，韓國(guó)央行發(fā)表的上半年金融穩(wěn)定報(bào)告顯示，反映整體金融脆弱性的金融脆弱性指數(shù)（FVI）今年第一季度為48.1，與去年年末（46.0）相比小幅上升。從2007年第一季度到2023年第一季度，該指數(shù)長(zhǎng)期高于39.4，這些數(shù)據(jù)側(cè)面反映高負(fù)債所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

韓專家指出，建設(shè)公司的財(cái)務(wù)健全性降低，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資（PF）貸款的不良擴(kuò)大，甚至?xí)绊懻呢?cái)政負(fù)擔(dān)。

為防止住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷導(dǎo)致虧損擴(kuò)大，韓國(guó)央行有人士指出，有必要采取先發(fā)制人的措施。有人稱，首先應(yīng)調(diào)整出售價(jià)格、制定面臨未返還保證金風(fēng)險(xiǎn)的租房租客保護(hù)方案等對(duì)策，并且考慮給真正的購(gòu)房剛需者放寬一系列的限制。

記者：周秭沫

（文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）